Česká národní banka zvedla začátkem listopadu 2017 základní úrokovou sazbu o 0.25%. Tato sazba určuje hodnotu peněz v ekonomice a je na ni závislé úročení úvěrů a hypoték. ČNB také avizovala další postupný nárůst v roce 2018, kdy zvýšením sazeb chce bojovat se zrychlující inflací. Není třeba se podrobněji zabývat ekonomikou našeho státu, důsledku si všichni všimneme snadno.
Zdražují se hypotéky.

Předpovědi mluví jasně. Každý kvartál roku2018 zvýší úrokové sazby hypoték přibližně o 0,25%. V závěru roku 2018 by se úroková sazba mohla podle odhadů pohybovat na úrovni 1,5%, což by mohlo průměrný úrok u hypoték dostat někam mezi 3-4%.
Připravme se tedy na vyšší měsíční splátky. Obzvlášť pozor by si měli dát lidé, kterým bude končit fixační období. Právě u nich může zvýšení úrokových sazeb, a tudíž nepočítané navýšení měsíční splátky, způsobit finanční problémy.

A to není zdaleka vše. Přitvrzujeme. ČNB v roce 2017 vydala doporučení, kdy LTV nesmí přesáhnout 90% hranici a zpřísňuje hodnocení klientovy bonity. Ze statistik vyplývá vysoká zadluženost lidí, kteří si v minulých letech půjčovali peníze, a to i z důvodu nízkých úrokových sazeb. Hromadná neschopnost lidí splácet své závazky by mohla nést vysoké riziko ekonomické krize.
LTV(z angličtiny Loan-To-Value) znamená poměr výše zadlužení klienta ku zástavní hodnotě nemovitosti. Mezi hypotéčními bankéři se o hypotéce a jejím poměru LTV bavíme jednodušeji (80% LTV= 80ka hypotéka, 90% LTV= 90ka hypotéka apod.)
V praxi to vypadá následovně: Pokud chcete kupovat např. byt za 1.000.000Kč,tak vám banka nesmí půjčit více jak 90% z této částky. ČNB zkrátka chce, aby klient měl vždy minimálně 10% podíl vlastních zdrojů. A tím „měl“ se opravdu myslí měl. Dofinancovat hypotéku jiným úvěrem (je úplně jedno jakým) již od ledna není možné.

Teď si to ukážeme na konkrétním příkladě:

V Jihlavě nyní za 2.000.000 Kč pořídíme opravdu hezky vypadající byt 2+1.
Jak už víme, banky nám půjčí maximálně 90% ze zástavní hodnoty kupované nemovitosti tedy 1.800.000 Kč, a to ještě draze.
90ky hypotéky se nyní v průměru pohybují někde kolem 3.2% p.a., což je asi o 0.6% p.a. více, než u 80ky hypotéky. Proč? Logicky. Je o ně největší zájem. Lidé nemají vlastní zdroje a jsou rádi, pokud jim banka půjčí co nejvíce.
Pokud byste tento byt kupovali s 90kou hypotékou, vypadaly by finanční toky následovně:
1.800.000 Kč (úvěr) a 200.000 Kč (nutné vlastní zdroje) + 80.000 Kč (daň z nabytí nemovitosti).
Daň z nabytí nemovitosti ve výši 4% je položka, která se nesmí opomínat. Je třeba ji finančnímu úřadu uhradit do konce třetího kalendářního měsíce, následujícího po měsíci, ve kterém byl proveden vklad práva do katastru nemovitostí. Nezapomínat, platí ji vždy kupující.
Výsledek 90ky: Dražší hypotéka, více se přeplatí, vyšší měsíční splátka a nutné zdroje 280.000 Kč.

Pokud ale chcete hypotéku s nejnižší možnou úrokovou sazbou v nynější době, bude to určitě 80ka.
Na náš byt s kupní cenou 2.000.000 Kč by Vám pak banka půjčila 1.600.000 Kč a 400.000 Kč jsou vaše vlastní zdroje. Daň ve výši 80.000 Kč zůstává stejná, nemění se nemovitost ani kupní cena.
Výsledek 80ky: Levnější hypotéka, méně se přeplatí, levnější měsíční splátka a nutné vlastní zdroje 480.000 Kč.

Jak na zhoršující se situaci hypotéčního trhu bude reagovat trh realitní?

Předpovědi pro rok 2018 říkají, že cena nemovitostí bude nadále růst, a to obzvláště ve velkých a krajských městech. Cena se neřídí ničím jiným než tržním mechanizmem: poptávka/nabídka. Dokud lidé budou ochotni zaplatit kupní cenu, žádné velké změny nečekejme. Budou si to ale moci dovolit?
(blíže jsem změnu ceny popisoval v článku zde: http://tomashanus.cz/co-zpusobuje-razantni-stoupani-ceny-nemovitosti-v-jihlave/)

Můj názor na celou situaci?

Dle mého nás čeká éra drahých nájmů. Regulace ČNB a vysoké ceny nemovitostí způsobí to, že trh začne přibržďovat. Lidé sice stále budou chtít kupovat nemovitosti, ale nebudou si to moci tolik dovolit.
Vlastní bydlení se tak stane něčím, co si budou moci dovolit jen více bonitní lidé s vlastními zdroji, dalšími nemovitostmi k ručení, nebo dokonce i dalšími lidmi jako ručiteli. Copak ale ta většina?
Nájem… Drahý nájem.
Všichni už víme, co se stalo s kupními cenami nemovitostí, když byla ohromná poptávka. Pronajímané byty jsou omezené zboží a v Jihlavě obzvlášť. Pokud přibude kvůli hypotéčním regulacím počet zájemců o nájem, poptávka bude enormní a pronajímatelé si budou moci nájemníka vybírat a šroubovat ceny nahoru.
Zda se tak opravdu stane, to si budeme muset počkat.

Ať už řešíte nebo plánujete řešit otázku svého bydlení, ozvěte se mi. Pracuji jako nezávislý hypotéční a realitní makléř. Propočítám celou situaci a zkusím najít cesty tam, kde je třeba sami ani nevidíte.
Vždy rád poradím a vždy zadarmo.